Le difformità urbanistiche per la vendita della casa possono trasformare una trattativa apparentemente semplice in un percorso pieno di ostacoli. Verande chiuse, tramezzi spostati e documenti che non corrispondono allo stato reale dell’immobile sono tra gli imprevisti che rischiano di emergere proprio all’ultimo momento.
È spesso in quel momento che una modifica fatta anni prima torna improvvisamente a bussare alla porta. La trattativa è avviata, il prezzo è stato concordato, magari si sta già parlando di proposta o compromesso. Poi qualcuno confronta la documentazione con lo stato reale dell’immobile e qualcosa non torna.
Ed è qui che una compravendita apparentemente semplice può complicarsi molto in fretta.
La casa che vediamo e la casa che esiste sulla carta
È una situazione molto più comune di quanto si possa immaginare.
Negli anni le abitazioni cambiano insieme alle famiglie che le vivono: si allarga una cucina, si elimina un tramezzo, si ricava una stanza in più, si modifica una veranda. Interventi che possono essere stati realizzati correttamente, comunicati solo in parte oppure mai riportati nella documentazione successiva.
Quando arriva il momento di vendere, però, non basta che una casa sia bella e perfettamente abitabile. Bisogna verificare che ciò che esiste realmente corrisponda alla situazione urbanistica e catastale dell’immobile.
E le due cose non sono sinonimi.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale. La regolarità urbanistica, invece, riguarda la corrispondenza dell’immobile ai titoli edilizi e alle autorizzazioni depositate presso gli uffici competenti.
È proprio qui che serve il lavoro del tecnico.
Non tutto si sana. Ma tutto va capito prima
Quando emerge una difformità, la domanda del proprietario è quasi sempre la stessa:
«Si può sistemare?»
La risposta seria non può essere automatica.
Esistono situazioni relativamente semplici, come alcune modifiche interne che possono essere regolarizzate attraverso le procedure previste. Ne esistono altre che richiedono verifiche più approfondite e alcune che non possono essere risolte con una pratica presentata all’ultimo momento.
Per questo preferiamo evitare una parola che nel settore immobiliare viene talvolta usata con troppa leggerezza: sanatoria.
Prima bisogna capire che cosa è stato realizzato, quando, sulla base di quale titolo edilizio e quali strumenti mette effettivamente a disposizione la normativa nel caso concreto.
Una veranda, uno spostamento di tramezzi e un ampliamento non sono la stessa cosa.
Il momento peggiore per scoprirlo? Dopo il compromesso
Qui entra in gioco il nostro metodo.
Quando acquisiamo un immobile, il nostro lavoro non consiste soltanto nello stabilire un prezzo, fare le fotografie e pubblicare l’annuncio.
Una compravendita sicura comincia molto prima.
Attraverso il nostro staff e i professionisti con cui collaboriamo, possiamo avviare per tempo la verifica della documentazione e, quando necessario, coinvolgere geometri, architetti e tecnici abilitati per confrontare lo stato dell’immobile con ciò che risulta dagli atti.
È molto meglio scoprire oggi che una parete non coincide con il progetto depositato piuttosto che scoprirlo quando sul tavolo esistono già una proposta accettata, una caparra e una data prevista per il rogito.
Perché, a quel punto, il problema non è più soltanto tecnico.
Diventa anche contrattuale.
Se il venditore assume determinati obblighi e poi non è nelle condizioni di rispettarli, possono aprirsi contestazioni e conseguenze economiche. Anche la sorte della caparra confirmatoria può diventare rilevante e, nei casi previsti dalla legge, la parte non inadempiente può avere diritto a chiedere il doppio di quella versata.
Il nostro obiettivo è semplice: arrivare alla firma sapendo già cosa stiamo vendendo.
Un problema trovato prima costa meno di una compravendita saltata
Immaginiamo un appartamento nel quale, molti anni fa, sia stato spostato un tramezzo per ampliare il soggiorno.
Il proprietario magari non ci pensa nemmeno più. Per lui quella è sempre stata semplicemente casa sua.
Durante la preparazione della vendita, però, il tecnico confronta lo stato attuale con la documentazione disponibile e individua la differenza.
A quel punto si può ricostruire la situazione, verificare il titolo originario e capire quale procedura sia eventualmente necessaria prima di assumere impegni con l’acquirente.
È una differenza enorme.
Nel primo caso abbiamo un problema tecnico da gestire.
Nel secondo rischiamo di avere un problema tecnico, un acquirente preoccupato, una banca che attende documenti, un notaio che chiede chiarimenti e una trattativa che comincia a scricchiolare.
Sono proprio queste le situazioni nelle quali l’esperienza di un’agenzia si misura dai problemi che riesce a evitare.
Il valore di una squadra si vede prima del rogito
In oltre trent’anni abbiamo imparato che vendere una casa significa gestire contemporaneamente persone, documenti, tempi e imprevisti.
Per questo lavoriamo insieme a professionisti e tecnici del settore, affinché le criticità possano essere individuate e affrontate nel momento giusto.
Non possiamo promettere che ogni difformità abbia una soluzione semplice.
Possiamo però fare una cosa molto più utile: non lasciare che venga scoperta quando è ormai troppo tardi.
Per chi vende significa arrivare alla trattativa conoscendo davvero il proprio immobile, avere il tempo necessario per sistemare ciò che può essere regolarizzato e affrontare con trasparenza ciò che richiede ulteriori verifiche.
Perché una buona vendita non è quella nella quale non emergono problemi.
È quella nella quale i problemi vengono affrontati prima che possano mettere in pericolo la vendita.
Devi vendere un immobile ad Alghero e non sai se sono presenti difformità urbanistiche per la vendita della casa?
Prima di iniziare la trattativa, parliamone. Global Services Immobiliari può affiancarti nella verifica della situazione e coordinare, quando necessario, i professionisti competenti per arrivare alla vendita con maggiore serenità.
